Khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất thì người dân phải thực hiện thủ tục sang tên trước bạ trong thời hạn quy định. Các bên chuyển nhượng, tặng cho có thể tự mình thực hiện theo thủ tục sang tên trước bạ nhà đất dưới đây.

1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Khi chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất phải lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chuyển nhượng mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất thì các bên được quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

1.1. Công chứng hợp đồng

* Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ theo Điều 40 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau đây và mang tới tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có nhà đất để công chứng hợp đồng:

* Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất

Xem chi tiết tại: Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

1.2. Chứng thực hợp đồng

Xem chi tiết tại: Thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất  

2. Khai thuế, lệ phí sang tên trước bạ

Nghĩa vụ tài chính khi sang tên trước bạ nhà đất gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn, cụ thể:

* Thuế thu nhập cá nhân

- Người nộp: Bên chuyển nhượng (người bán), nhưng các bên có quyền thỏa thuận về người nộp.

 - Thời hạn kê khai:

+ Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.

+ Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

- Mức thuế phải nộp:

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

* Lệ phí trước bạ

- Người nộp: Bên nhận chuyển nhượng, nếu các bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận.

- Thời hạn kê khai: Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

- Mức nộp: Khi giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định thì mức lệ phí trước bạ phải nộp được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Xem chi tiết thủ tục khai thuế, lệ phí tại: Hồ sơ, thủ tục khai thuế, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất

* Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh thành khác nhau.

Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ 63 tỉnh, thành

3. Nộp hồ sơ sang tên trước bạ

Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho và khai thuế, lệ phí thì để hoàn thành thủ tục sang tên phải nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai (theo quy định gọi là thủ tục đăng ký biến động).

* Số lượng, thành phần hồ sơ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có công chứng hoặc chứng thực;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cùng thời điểm với nộp hồ sơ đăng ký biến động thì nộp thêm các giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01. 

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

* Trình tự, thủ tục thực hiện

- Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện, nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Lưu ý: Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.

- Tiếp nhận hồ sơ

- Giải quyết yêu cầu

Trong giai đoạn này việc quan trọng nhất của người đề nghị sang tên là thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi nhận được thông báo của cơ quan thuế thì người sang tên nộp đúng số tiền và đúng hạn theo thông báo.

- Trao kết quả

Thời hạn giải quyết: Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ…

Kết luận: Trên đây là hướng dẫn thủ tục sang tên trước bạ nhà đất với 03 bước: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, khai thuế và lệ phí trước bạ, nộp hồ sơ sang tên. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho mà không sang tên có thể bị xử lý vi phạm hành chính.

Nguồn: Luật Việt Nam

Link truy cập: https://luatvietnam.vn/dat-dai-nha-o/sang-ten-truoc-ba-nha-dat-567-25266-article.html